Publikováno 2. 3. 2026 Aktualizováno 15. 8. 2026

Stavební povolení 2026 — nový zákon v praxi

Co přinesl nový stavební zákon

Nový stavební zákon č. 283/2021 Sb. vstoupil v účinnost 1. července 2024 s cílem zásadně zrychlit a zjednodušit povolovací procesy ve stavebnictví. Po téměř dvou letech jeho fungování je čas zhodnotit, co se skutečně změnilo a jak to ovlivňuje stavebníky plánující ekologický rodinný dům v roce 2026.

Hlavní změny, které zákon přinesl, zahrnují sloučení územního a stavebního řízení do jednoho procesu, zavedení digitálního stavebního řízení a novou institucionální strukturu stavebních úřadů. Zákon původně počítal s vytvořením Nejvyššího stavebního úřadu jako centrálního orgánu, ale v průběhu legislativního procesu byla tato koncepce změněna a stavební úřady zůstaly na obecní úrovni.

Praktický dopad na stavebníky v roce 2026 je smíšený. Na jedné straně sloučení řízení skutečně zjednodušuje proces — místo dvou samostatných žádostí podáváte jednu. Na druhé straně přechod na nový systém přinesl přechodné období s nejistotami a zdržením, protože stavební úřady se stále adaptují na nová pravidla. Přesto je celková tendence pozitivní a pro stavebníky, kteří podávají žádost v roce 2026, je situace přehlednější než během přechodného období v roce 2024–2025.

Jediné řízení — a dvě zjednodušení

Drobné stavby — bez povolení

Stavby vyjmenované v příloze č. 1 zákona povolení nevyžadují. Na pozemku rodinného domu sem patří například bazén nebo skleník do 40 m² zastavěné plochy ve vzdálenosti nejméně 2 m od hranice pozemku. Rodinný dům mezi ně nepatří. I drobná stavba přitom musí odpovídat územnímu plánu obce — to, že se nepovoluje, neznamená, že si na pozemek můžete postavit cokoli.

Rodinný dům je „jednoduchá stavba“

Příloha č. 2 řadí mezi jednoduché stavby mimo jiné stavby pro bydlení a rodinnou rekreaci, které mají nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží a podkroví nebo ustoupené podlaží. Všimněte si, co v definici není: žádný limit zastavěné plochy. Hranice 150 m², kterou znal starý zákon u ohlášení, dnes neplatí — rozhoduje počet podlaží, ne metry.

Jednoduchá stavba povolení potřebuje, ale je na ni zkrácená lhůta i nižší poplatek. Pro naprostou většinu ekologických rodinných domů — ať jde o pasivní dům, dřevostavbu nebo zděný nízkoenergetický dům — jde právě o tenhle režim.

Zrychlené řízení — nejrychlejší legální cesta

Podle § 212 vydá stavební úřad povolení jako první úkon v řízení, tedy prakticky obratem, pokud o to stavebník požádá a zároveň platí, že:

• obec má vydaný územní plán,
• nejde o záměr posuzovaný EIA,
• nejde o záměr vyžadující výjimku podle zákona o ochraně přírody a krajiny,
• stavba splňuje požadavky na výstavbu,
• stavebník doloží souhlasy všech účastníků řízení (typicky sousedů) vyznačené na situačním výkresu dokumentace.

Vydané povolení se pak na 15 dnů vyvěsí na úřední desce. Pokud některá podmínka splněna není, úřad automaticky pokračuje běžným řízením — nic tím neztratíte. Prakticky z toho plyne jediné doporučení: dohoda se sousedy předem je nejsilnější nástroj urychlení, jaký stavebník má.

Jedno řízení místo dvou

Zásadní změna oproti starému zákonu: územní a stavební řízení jsou sloučeny do jednoho. Dříve jste museli nejdříve získat územní rozhodnutí (kde se smí stavět) a poté stavební povolení (co se smí stavět). Nyní podáváte jedinou žádost, ve které stavební úřad posuzuje obojí najednou.

Lhůty — zákonné a reálné

Zákon ukládá stavebnímu úřadu rozhodnout o žádosti nejpozději do:

• 30 dnů ode dne zahájení řízení u jednoduché stavby (tedy i u rodinného domu),
• 60 dnů ode dne zahájení řízení v ostatních případech.

Lhůta se ale staví ve chvíli, kdy si úřad vyžádá závazné stanovisko dotčeného orgánu, a při vadné žádosti vás úřad do 10 dnů vyzve k doplnění a řízení přeruší. Právě proto se reálné termíny od zákonných liší: u kompletní žádosti bez námitek počítejte řádově s 1–2 měsíci, se složitějšími vyjádřeními dotčených orgánů se dostanete na 3–6 měsíců. Nejčastější důvod zdržení zůstává stejný jako za starého zákona — neúplná žádost.

Digitální stavební řízení

Jedním z nejvýraznějších slibů nového stavebního zákona je digitalizace celého povolovacího procesu. V praxi to znamená možnost podat žádost elektronicky, sledovat její stav online a komunikovat s úřadem bez nutnosti osobní návštěvy.

Portál stavebníka

Ministerstvo pro místní rozvoj postupně zprovozňuje Portál stavebníka, který slouží jako jednotný vstupní bod pro podávání žádostí. K březnu 2026 je portál v provozu, ale jeho funkčnost je stále omezená. Elektronicky lze podat žádost prostřednictvím datové schránky nebo s elektronickým podpisem. Projektová dokumentace se přikládá ve formátu PDF.

Plná digitalizace — včetně automatického ověřování souladu s územním plánem, elektronického oběhu mezi dotčenými orgány a stavebním úřadem a online sledování stavu řízení — je plánována na období 2028–2030. V současnosti funguje portál spíše jako elektronická podatelna než jako plně integrovaný digitální systém.

Praktický dopad pro stavebníky

Pro stavebníky v roce 2026 to v praxi znamená, že elektronické podání žádosti je možné, ale ne vždy jednodušší než osobní návštěva stavebního úřadu. Pokud nemáte zkušenosti s datovými schránkami a elektronickým podpisem, může být efektivnější klasický papírový postup nebo návštěva s autorizovaným projektantem, který proces zná.

Jaké dokumenty potřebujete

Kompletní žádost o povolení záměru rodinného domu musí obsahovat následující dokumenty. Jejich pečlivá příprava je klíčem k hladkému průběhu řízení.

Projektová dokumentace

Projektovou dokumentaci pro stavební povolení (DPS) musí zpracovat autorizovaná osoba — autorizovaný architekt (ČKA) nebo autorizovaný inženýr (ČKAIT). Dokumentace zahrnuje průvodní a souhrnnou technickou zprávu, situační výkresy, architektonicko-stavební řešení, stavebně-konstrukční řešení a řešení technických a technologických zařízení. Pro ekologický dům je součástí i koncepce energetického řešení.

Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB)

PENB je povinný pro všechny novostavby a zpracovává ho energetický specialista zapsaný v seznamu MPO. Pro ekologický dům je PENB klíčovým dokumentem — prokazuje, že stavba splňuje požadavky na energetickou náročnost a současně je podmínkou pro čerpání dotací z NZÚ.

Další povinné dokumenty

• Doklad o vlastnictví pozemku (výpis z katastru nemovitostí, ne starší 3 měsíců)
• Situační výkres s vyznačením stavby na pozemku, odstupových vzdáleností a napojení na inženýrské sítě
• Vyjádření dotčených orgánů: odbor životního prostředí, hasičský záchranný sbor, krajská hygienická stanice, správci inženýrských sítí (ČEZ/E.ON, vodárna, plynárna, telekomunikace). Počet vyjádření závisí na lokalitě — v chráněném území přibývají orgány ochrany přírody a památkové péče
• Radonový průzkum — povinný pro každou novostavbu. Stanovuje radonový index pozemku a navrhuje protiradonová opatření
• Souhlas sousedů — není formálně vyžadován, ale sousedé jsou účastníky řízení a mohou podávat námitky. Předchozí dohoda se sousedy výrazně urychlí proces

5 tipů pro hladký průběh

Na základě zkušeností stavebníků i projektantů přinášíme praktické rady, jak minimalizovat zdržení a komplikace při vyřizování stavebního povolení.

1. Předběžná konzultace na stavebním úřadě. Než zadáte projekt, navštivte příslušný stavební úřad a zeptejte se na specifické podmínky pro váš pozemek — regulativy územního plánu, ochranná pásma, požadavky na odstupové vzdálenosti. Mnoho problémů se odhalí už v této fázi a je snazší je řešit předem než přepracovávat hotový projekt.
2. Vyberte si autorizovaného projektanta se zkušenostmi s ekologickými domy. Architekt nebo projektant, který zná specifika pasivních domů a dřevostaveb, připraví dokumentaci tak, aby odpovídala požadavkům úřadu na první pokus. Vrácené a doplňované žádosti jsou nejčastější příčinou zdržení o týdny až měsíce.
3. Kompletní přílohy = kratší lhůta. Nejčastějším důvodem přerušení řízení je neúplná žádost. Před podáním pečlivě zkontrolujte, že máte všechna vyjádření dotčených orgánů, aktuální výpis z katastru, PENB a radonový průzkum. Chybějící dokument může zdržet řízení o 30 dní i více.
4. Informujte sousedy předem. Námitky sousedů jsou legitimní součástí řízení, ale překvapení bývá zdroj zbytečných konfliktů. Osobní rozhovor se sousedy, ve kterém představíte svůj záměr (umístění domu, výška, vzdálenost od hranice), často předejde formálním námitkám.
5. Počítejte s rezervou. I při perfektní přípravě může proces trvat déle, než zákon předpokládá. Nezačínejte objednávat materiál ani sjednávat stavební firmu, dokud nemáte pravomocné povolení. Realistický harmonogram: 3–6 měsíců od podání žádosti po zahájení stavby.

Často kladené otázky

Kolik stojí stavební povolení? +

Správní poplatek je daný zákonem o správních poplatcích (položka 18): za povolení jednoduché stavby — tedy i rodinného domu — 5 000 Kč, u ostatních staveb 10 000 Kč. Kolaudační rozhodnutí u jednoduché stavby stojí dalších 1 000 Kč. K tomu ale přičtěte náklady na projektovou dokumentaci (100 000–300 000 Kč podle složitosti domu), PENB (8 000–15 000 Kč), radonový průzkum (3 000–6 000 Kč) a vyjádření dotčených orgánů (většinou zdarma, ale některé vyžadují poplatek). Celkové náklady na přípravu stavby tak mohou dosáhnout 150 000–350 000 Kč. Podrobněji na stránce Srovnání nákladů.

Mohu stavět bez stavebního povolení? +

Rodinný dům ne. Stavba bez povolení je přestupkem a stavební úřad může nařídit odstranění stavby na náklady stavebníka. Dodatečné povolení sice existuje, ale je záměrně drahé: u jednoduché stavby stojí 20 000 Kč proti 5 000 Kč u řádného povolení. Bez povolení se staví jen drobné stavby vyjmenované v příloze č. 1 zákona — například bazén nebo skleník do 40 m² zastavěné plochy na pozemku rodinného domu, ve vzdálenosti aspoň 2 m od hranice pozemku.

Jak dlouho platí stavební povolení? +

Povolení platí 2 roky od nabytí právní moci; v odůvodněných případech může úřad stanovit dobu delší, nejvýše 5 let. V této lhůtě musíte stavbu zahájit. Pokud zahájíte včas, platnost se prodlužuje na 10 let ode dne právní moci — na dokončení tedy máte čas. Nestíháte-li zahájit, požádejte o prodloužení platnosti ještě před uplynutím lhůty; úřad ji může prodloužit i opakovaně, vždy nejvýše o 2 roky. Více o celém procesu stavby najdete v sekci Projekt a povolení.